전세가 7개월 연속 하락, 진짜 이유는 무엇인가

임대료 하락 지속

지난 7개월 동안 서울의 임대료가 꾸준히 하락하고 있습니다. 이러한 하락세는 주택 매매가격보다 전세(보증금 일시불 임대) 가격에서 더 크게 나타나고 있습니다. 그 이유가 무엇인지 살펴보겠습니다. 

 

매매·전세가 동반 하락 … 전세 낀 거래 '뚝'

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매매·전세가 동반 하락 … 전세낀 거래 '뚝' - 매일경제

 

전세 하락세

현재 서울의 평균 전세가율은 50.9%로 2011년 말(50.8%) 이후 최저치로 떨어졌습니다. 전세가율이 가장 큰 폭으로 하락한 지역은 강남구로, 최근 개포동 '개포프레지던스자이'가 입주한 것이 주요 원인으로 분석됩니다. 그 여파로 '래미안 블레스티지'는 지난해 전세 16억 원에서 올해 1월 8억 원으로 전셋값이 반토막 난 것으로 나타났습니다. 

 

수요와 공급의 역할

신한금융그룹 해외부동산투자부 이동윤 차장은 부당선의 가치는 수요와 공급의 균형, 심리적 요인 등이 복합적으로 작용해 영향을 받는다고 설명합니다. 이러한 가치를 규정하는 명확한 규칙은 없습니다만, 임대료의 지속적인 하락은 여려 가지 원인을 찾아볼 수 있습니다. 그중 가장 근본적인 이유는 공급에 비해 임대 수요가 적이 때문입니다. 

대규모 재건축 사업이 완료되면서 강남 지역으로 인구가 유입되었습니다. 심리적 경쟁에서 불리한 집주인들, 특히 레버리지에 크게 의존한 집주인들 사이에서 가격 하락이 두드러지게 나타납니다. 

 

 

세입자 대 임대인의 역학 변화

과거 저금리로 인해 월세를 선호하던 시절에는 임대인이 시장 흐름을 주도했습니다. 하지만 현재 시장은 구매자와 임차인과 같은 최종 사용자가 시장을 주도하고 있습니다. 일반적으로 통용되는 월세 전환율 공식(기본이자율(3.5%) + 임대인 설정 이자율(최대 2%))을 적용하면 최대 전환율은 5.5%에 이릅니다. 이 수치는 대출 이자율과 비슷하거나 더 낮습니다. 따라서 임차인은 전세 보증금을 마련하기 위해 대출을 받는 대신 월세를 선택하는 것이 유리할 수 있습니다. 

 

금리 불확실성

금리 불확실성이 지속되는 한 이러한 임대료 하락 추세는 계속될 것으로 예상됩니다. 즉, 큰 폭의 변화가 없는 한 주택가격과 거래량, 전셋값은 계속 조정을 받을 것입니다. 금리 변동이 안정화되고 수요와 공급이 새로운 균형을 이룰 때까지 서울 부동산 시장은 유동적인 상태를 유지할 것입니다. 

 

지난 7개월간의 서울 임대료 하락은 수급 불균형, 심리적 요인, 금리 불확실성 등 다양한 요인에 기인한 것으로 불 수 있습니다. 임대인, 임차인, 투자자 모두 시시각각 변하는 시장 환경을 해쳐 나가기 위해서는 시장 변동을 면밀히 주시하고 최신 데이터와 전문가 인사이트를 바탕으로 정보에 입각한 의사결정을 내려야 한다고 전문가들은 조언합니다.